Как составить договор купли продажи земли, квартиры, дома?
12 ноября 2016
Чтобы правильно составить договор купли-продажи на землю, квартиру, дом и т.д. нужно обратиться к главе 30 Гражданского Кодекса. Данная глава регламентирует общие положения купли-продажи, а также в седьмом параграфе специально посвящена объектам недвижимости.
Сразу уточним, что все вышеперечисленные это объекты недвижимости, так как мы не можем их передвинуть без причинения ущерба для этих объектов. Да у земли есть немного другой порядок различных организационных моментов, но договор максимально схож у всех этих объектом.
Итак, форма договора купли продажи регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации в статье 549. Там говорится, что устный договор не будет действительным, поэтому нужен письменный. При этом, он должен иметь подпись сразу двух сторон (двусторонний договор, как в принципе и иные договоры купли продажи, только, например, в устном это должно быть устное согласие двух сторон). При этом нет необходимости заверять договор нотариусом (исходя из общих правил), но эти же общие правила говорят, что нужно будет заверить, если:
Пройдемся по существенным условиям (хотя письменная форма, это тоже существенное условиям). Уточним, что существенными будут те условия, без которых договор будет считать не заключенным.
- Если данный недвижимый объект принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия, либо, лицу, признанному ограничено дееспособным.
- Если данный недвижимый объект является часть общей собственности.
- Не стоит забывать, что любой договор купли-продажи недвижимости должен быть государственно зарегистрирован.
Итак, предмет этого договора – естественно объект недвижимости, иначе мы бы использовали иной вид договора купли-продажи. При этом, нельзя, например, продать участок, если на нем находится здания, принадлежащего третьему лицу.
Поэтому, предмет является самым сложной частью договора, где есть множество подводных камней. Поэтому стоит обратиться к юристу, так как даже, когда вы вполне правы, все равно можно попасть в неприятную ситуацию. Осуществляя какое-либо юридическое действие необходимо быть конкретным, четким и знать свои цели. Юрист знает порядки, например, тех же судебных заседаний, подготавливает вас к ним, задает темп беседы, показывает, как правильно себя вести и т.д.
Закон всегда содержит множество дыр, и регламентировать каждый аспект по каждому вопросу невозможно. Поэтому вноситься столько поправок в законодательство, о которых знают юристы в силу своей профессии. Год назад вы могли это сделать, а сегодня нет или, наоборот, еще недавно у вас не было оснований осуществлять текущие юридические действие, а теперь есть.
Уточним, что как минимум входит в предмет:
Закон говорит, что, если мы купили дом, то земля тоже наша. Но при этом, в предмете все равно надо указать, что мы берем и дом, и землю.
- Это адрес недвижимости, его документы (свидетельства о регистрации, паспорт и т.д.).
- Так же сюда будут входить в случае, если объектом недвижимости является земля: адрес участка, вид земли (например, сельскохозяйственного назначения).
Цена договора тоже будет существенным условием. Поэтому нужно будет указывать и дом, находящийся на землю, либо цену продаваемого здания и т.д.
Ну и необходимо, конечно же, передать недвижимый объект покупателю, который плюс к этому оформляется передаточным актом.
В чем же содержание данных правоотношений. Содержание всегда формируется из прав и обязанностей. В первую очередь по содержанию, продавец обязан передать недвижимость в руки покупателя, а тот в свою очередь, должен получить дом. Но при этом, что же продавец только обязан, а покупатель только управомочен? Нет, конечно, продавец в свою очередь имеет право получить денежную сумму – цену за недвижимость, а покупатель в свою очередь должен передать эту сумму.
Само по себе составление договора по общим правилам не должно оказать существенных сложностей. В основном тут и разногласий то нет, получил дом – отдал деньги и все. Но на практике, стоит уточнить, что такие дела все же просто так не решаются. Бывает и так, что в доме что-то обваливается, либо еще что-то, а продавец об этом не сообщил. Так вот, есть отдельные правила о недостатке товара. Они закреплены в первом параграфе гражданского кодекса о купли-продаже, но все равно действуют и на недвижимость. Если продавец, допустим знал, о недостатках дома (например, прогнивший пол, который скоро может сломаться), но не сообщил об этом продавцу при продаже, то он должен будет как-то компенсировать данный момент.
Споры с недвижимостью очень популярны, действительно, ведь тут стоит вопрос не о поломке допустим утюга за 5 тысяч рублей, здесь действительно стоят споры на сотни и миллионы рублей. Поэтому желательно обращаться к услугам адвокатов. Адвокаты призваны защищать ваши права, поэтому их участие в себе так важны. Да, суда должны быть объективны и беспристрастны, но случаев, когда был вынесен не вполне логичный приговор великое множество. Только адвокат сможет создать грамотную жалобу, направить дело в вышестоящие инстанции и повернуть дело в свою пользу. Более того, бывает и так, что адвокаты решают дело еще до судебного порядка, когда явно нарушаются ваши права.
Источник