Аренда земли сельскохозяйственного назначения



16.08.2018


Земля, предназначенная для сельскохозяйственных работ, является востребованным имуществом, применяемым для получения прибыли частными лицами или разными компаниями. Она может оформляться в аренду или приобретаться. Правила оформления в аренду земли сельскохозяйственного назначения зависят от того, принадлежит ли конкретный участок государству или частному лицу. Важно грамотно составить договор аренды, а также указать срок действия документа и другие существенные условия.


Правила аренды

Территории, на которых имеются лесные насаждения, водные объекты и сельскохозяйственные угодья, являются востребованными участками земли, применяемыми обычно для ведения предпринимательской деятельности. Регулируется процедура аренды земель сельскохозяйственного назначения законом ФЗ № 101 «Об обороте земель с/х назначения».
В качестве объекта аренды выступает конкретный земельный участок, обладающий точными границами. Без межевания не получится определить, какой именно участок может использоваться арендатором. Поэтому у земли должен иметься кадастровый номер, четкие границы, адрес и категория. Постановка объекта на кадастровый учет является обязательным этапом для арендодателя, желающего предоставить свои земли в аренду.


Кто может быть арендатором?

Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения разрешается как для разных компаний, так и для частных лиц. Обычно арендаторами становятся:
  • фермерские хозяйства;
  • образовательные организации, в которых обучаются будущие специалисты в разных направлениях сельского хозяйства;
  • всевозможные НКО;
  • хозяйственные общества;
  • унитарные предприятия, принадлежащие государству или муниципалитету;
  • научные компании;
  • производственные кооперативы;
  • частные лица, занимающиеся огородничеством, ведением подсобного хозяйства, животноводством или аналогичными видами деятельности.
Все вышеуказанные лица обладают правом выкупа земли при оформлении ее в длительную аренду у государства. Не допускается выкуп территории иностранцами или лицами без гражданства.


Выгода от аренды

Аренда земли сельскохозяйственного назначения считается выгодным процессом для любого арендатора. Это обусловлено следующими причинами:
  • территории отличаются наличием плодородных почв;
  • если оформлять землю в аренду у государства, то арендная плата будет невысокой;
  • запрещается строительство жилых строений на участке;
  • если отсутствует несколько претендентов на территорию, то плата является минимальной, что очень выгодно для разных обществ и хозяйств;
  • любой гражданин может заниматься на таком участке личным подсобным хозяйством, получая высокий доход с минимальными вложениями.
Процесс оформления земли зависит от того, кто выступает ее собственником.



Аренда у частного лица

Нередко сельскохозяйственные угодья находятся в собственности граждан. При таких условиях аренда земли сельскохозяйственного назначения обладает некоторыми нюансами:
  • составляется стандартный договор между участниками сделки, в котором указывается, как именно разрешается пользоваться арендатору участком;
  • по этому соглашению не допускается изменять вид разрешенного использования земли, так как за такие действия предусматривается для участников административная ответственность;
  • не допускается на такой территории строить жилые строения;
  • наиболее часто владельцы земли заключают коллективный договор с разными компаниями.
Если у одного собственника имеется большая территория, то он может разбить ее на несколько участков, но для этого составляется либо коллективный договор, либо производится постановка на кадастровый учет всех полученных участков.




Аренда земли у государства

Передача земель сельскохозяйственного назначения в аренду государством производится на основании многочисленных правил. Для передачи объекта проводятся торги, причем выигрывает только участник, предлагающий наиболее высокую арендную плату. Если имеется только один претендент, то договор заключается с ним напрямую, поэтому не требуется проведение торгов.
Чтобы заключить договор с государственными органами, выполняются действия потенциальным арендатором:
  • составляется специальная заявка в муниципалитет, в которой указывается, на какую именно территорию претендует заявитель, на каких условиях он желает оформить аренду, а также в каких целях будет использоваться участок;
  • назначается местными властями дата проведения аукциона;
  • принимаются заявки от других претендентов на составление арендного договора;
  • если имеется хотя бы два претендента, то проводятся торги;
  • участниками вносятся задатки;
  • подготавливается территория, для чего проводится межевание и оформляется на нее кадастровый паспорт;
  • победителем становится претендент, предлагающий наиболее высокую арендную плату;
  • с ним заключается арендный договор, а также формируется и подписывается акт передачи объекта.
Если обращаются с заявкой фермерские хозяйства, то для них в законе предусматривается возможность составления соглашения без проведения аукциона. Сроки рассмотрения заявки значительно сократились, поэтому договор аренды земли сельскохозяйственного назначения заключается с заявителями буквально через неделю после получения заявки.



Какие документы должны иметься у владельца?



Предоставление в аренду земель сельскохозяйственного назначения допускается только при наличии у владельца нужной документации на этот объект. К ней относятся бумаги:
  • свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН, где указывается, кто именно является владельцем территории, а также какова категория земли;
  • паспортные данные владельца или информация о государственном органе, являющемся собственником;
  • технические бумаги на объект;
  • план участка.
Арендатор может запрашивать дополнительную документацию. С ее помощью можно убедиться, что соглашение составляется действительно с собственником, а также отсутствуют юридические проблемы у владельца.


Права и обязанности арендатора

Получение в аренду земли сельскохозяйственного назначения производится после подписания арендного договора. В нем перечисляются права и обязанности, которые появляются у пользователя и владельца территории. К ним относится:
  • арендодатель может в любой момент времени проверять, используется ли территории в соответствии с целями, указанными в контракте;
  • арендатор может распоряжаться самостоятельно результатами своего труда на предоставленной земле, поэтому он получает от такой деятельности личную выгоду или прибыль;
  • арендодатель должен контролировать, чтобы земля использовалась в соответствии с ее категорией и видом разрешенного пользования;
  • арендатор обязан перечислять владельцу территории заранее оговоренную сумму средств в установленные сроки;
  • если арендодатель после проверки участка выясняет, что в результате деятельности арендатора ухудшается состояние почвы, то он обязан предпринимать разные меры по предотвращению дальнейшего ухудшения качества земли.
Все права и обязанности участников закрепляются в соглашении.




Правила составления контракта

Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения включает многочисленные сведения, важные для каждого участника сделки. Он регулируют отношения, возникшие между двумя участниками, которые могут быть государством, частными лицами или разными компаниями и обществами. В договор обязательно включаются сведения:
  • информация об участниках сделки;
  • предмет договора, представленный земельным участком, причем указывается его адрес, площадь, назначение и другие существенные параметры;
  • срок аренды земель сельскохозяйственного назначения, причем не допускается такое соглашение составлять на срок, превышающий 49 лет;
  • условия и правила оплаты;
  • обязанности и права, имеющиеся у каждого участника сделки;
  • возможность выкупа территории досрочно или после окончания срока действия договора;
  • ответственность каждой стороны за нарушение важнейших пунктов формируемого соглашения;
  • условия, на которых могут корректироваться положения договора;
  • нюансы продления и расторжения контракта.

Дополнительно составляется специальный график, на основании которого арендатор должен вносить платежи. Пример договора располагается ниже.



Нужна ли регистрация?


Если владельцем территории является частное лицо, то наиболее часто им используется минимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения, представленный одним годом. Такое соглашение может не регистрироваться в государственных органах.
Если же составляется договор на срок от одного года, то он непременно регистрируется в Росреестре. Процедура делится на следующие этапы:
  • составляется заявление арендодателем;
  • оно передается совместно с паспортом владельца территории, составленным договором и документами на землю в Росреестр;
  • регистрируется сделка.
Для выполнения процесса уплачивается пошлина в размере 200 руб. Обратиться с этим процессом можно не только непосредственно в отделение Росреестра, но и в МФЦ.



Сроки аренды

Минимальный срок договора аренды земель сельскохозяйственного назначения представлен одним годом. Он может изменяться в зависимости от вида деятельности, которым занимается на территории арендатор. При составлении соглашения этому пункту уделяется особенно много внимания. Если отсутствуют сведения о сроке, то считается, что соглашение составлено на максимальный срок, поэтому расторгнуть его досрочно даже через суд будет достаточно сложно.
Максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения составляет 49 лет. Наиболее часто такой период выбирается арендаторами, планирующими дальнейший выкуп территории. Предлагается такой срок обычно государством, предоставляющим землю в аренду.




Правила пролонгации

Продление договора допускается на основании ст. 621 ГК. К особенностям процесса относится:
  • продлевается срок действия соглашения только при условии, если арендатор без нарушений справляется со своими обязанностями по договору;
  • продление сотрудничества предполагает составление нового соглашения, в которое вносятся измененные условия;
  • если контракт был расторгнут досрочно из-за нарушений со стороны арендатора, то не получится вновь его заключить.
Еще во время составления данного документа может предусматриваться возможность выкупа территории. Этот процесс может выполняться в любой момент времени при наличии согласия от владельца объекта.



Нюансы расторжения контракта

Расторжение составленного договора допускается при наличии следующих причин:
  • заканчивается срок действия соглашения, указанный непосредственно в его тексте;
  • арендодатель создает препятствия для арендатора в процессе использования территории;
  • земля обладает существенными недостатками, поэтому не может применяться для целей, перечисленных в соглашении;
  • владелец территории не выполняет разные действия, направленные на улучшение почвы;
  • участок становится непригодным для использования.
После расторжения договоренности обязательно вносятся нужные сведения в Росреестр.



Как определяется плата?

При составлении соглашения обязательно определяются следующие правила внесения платежей:
  • размер ежемесячного платежа;
  • периодичность перечисления денег;
  • способ, с помощью которого будет вноситься оплата;
  • ответственность за просрочку или неуплату.
Если данная информация отсутствует в договоре, то он считается безвозмездным. Дополнительно могут вноситься сведения о возможном выкупе территории.


Заключение

Земли, предназначенные для сельскохозяйственной деятельности, могут оформляться в аренду у частных владельцев или государства. Процесс предполагает составление и регистрацию арендного договора.
При формировании данного соглашения важно внести в него сведения о размере оплаты, максимальном сроке договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и других существенных условиях. От правильности составления документа зависят нюансы сотрудничества.


Источник


ЧЕЛОВЕК И ЗАКОН