Как составить договор купли продажи земли, квартиры, дома?

[Gulzhan**]

Как составить договор купли продажи земли, квартиры, дома?

12 ноября 2016


Чтобы правильно составить договор купли-продажи на землю, квартиру, дом и т.д. нужно обратиться к главе 30 Гражданского Кодекса. Данная глава регламентирует общие положения купли-продажи, а также в седьмом параграфе специально посвящена объектам недвижимости.
Сразу уточним, что все вышеперечисленные это объекты недвижимости, так как мы не можем их передвинуть без причинения ущерба для этих объектов. Да у земли есть немного другой порядок различных организационных моментов, но договор максимально схож у всех этих объектом.




Итак, форма договора купли продажи регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации в статье 549. Там говорится, что устный договор не будет действительным, поэтому нужен письменный. При этом, он должен иметь подпись сразу двух сторон (двусторонний договор, как в принципе и иные договоры купли продажи, только, например, в устном это должно быть устное согласие двух сторон). При этом нет необходимости заверять договор нотариусом (исходя из общих правил), но эти же общие правила говорят, что нужно будет заверить, если:

• Если данный недвижимый объект принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия, либо, лицу, признанному ограничено дееспособным.
• Если данный недвижимый объект является часть общей собственности.
• Не стоит забывать, что любой договор купли-продажи недвижимости должен быть государственно зарегистрирован.

Пройдемся по существенным условиям (хотя письменная форма, это тоже существенное условиям). Уточним, что существенными будут те условия, без которых договор будет считать не заключенным.

Итак, предмет этого договора – естественно объект недвижимости, иначе мы бы использовали иной вид договора купли-продажи. При этом, нельзя, например, продать участок, если на нем находится здания, принадлежащего третьему лицу.

Поэтому, предмет является самым сложной частью договора, где есть множество подводных камней. Поэтому стоит обратиться к юристу, так как даже, когда вы вполне правы, все равно можно попасть в неприятную ситуацию. Осуществляя какое-либо юридическое действие необходимо быть конкретным, четким и знать свои цели. Юрист знает порядки, например, тех же судебных заседаний, подготавливает вас к ним, задает темп беседы, показывает, как правильно себя вести и т.д.

Закон всегда содержит множество дыр, и регламентировать каждый аспект по каждому вопросу невозможно. Поэтому вноситься столько поправок в законодательство, о которых знают юристы в силу своей профессии. Год назад вы могли это сделать, а сегодня нет или, наоборот, еще недавно у вас не было оснований осуществлять текущие юридические действие, а теперь есть.




Уточним, что как минимум входит в предмет:

• Это адрес недвижимости, его документы (свидетельства о регистрации, паспорт и т.д.).
• Так же сюда будут входить в случае, если объектом недвижимости является земля: адрес участка, вид земли (например, сельскохозяйственного назначения).

Закон говорит, что, если мы купили дом, то земля тоже наша. Но при этом, в предмете все равно надо указать, что мы берем и дом, и землю.

Цена договора тоже будет существенным условием. Поэтому нужно будет указывать и дом, находящийся на землю, либо цену продаваемого здания и т.д.

Ну и необходимо, конечно же, передать недвижимый объект покупателю, который плюс к этому оформляется передаточным актом.
В чем же содержание данных правоотношений. Содержание всегда формируется из прав и обязанностей. В первую очередь по содержанию, продавец обязан передать недвижимость в руки покупателя, а тот в свою очередь, должен получить дом. Но при этом, что же продавец только обязан, а покупатель только управомочен? Нет, конечно, продавец в свою очередь имеет право получить денежную сумму – цену за недвижимость, а покупатель в свою очередь должен передать эту сумму.

Само по себе составление договора по общим правилам не должно оказать существенных сложностей. В основном тут и разногласий то нет, получил дом – отдал деньги и все. Но на практике, стоит уточнить, что такие дела все же просто так не решаются. Бывает и так, что в доме что-то обваливается, либо еще что-то, а продавец об этом не сообщил. Так вот, есть отдельные правила о недостатке товара. Они закреплены в первом параграфе гражданского кодекса о купли-продаже, но все равно действуют и на недвижимость. Если продавец, допустим знал, о недостатках дома (например, прогнивший пол, который скоро может сломаться), но не сообщил об этом продавцу при продаже, то он должен будет как-то компенсировать данный момент.

Споры с недвижимостью очень популярны, действительно, ведь тут стоит вопрос не о поломке допустим утюга за 5 тысяч рублей, здесь действительно стоят споры на сотни и миллионы рублей. Поэтому желательно обращаться к услугам адвокатов. Адвокаты призваны защищать ваши права, поэтому их участие в себе так важны. Да, суда должны быть объективны и беспристрастны, но случаев, когда был вынесен не вполне логичный приговор великое множество. Только адвокат сможет создать грамотную жалобу, направить дело в вышестоящие инстанции и повернуть дело в свою пользу. Более того, бывает и так, что адвокаты решают дело еще до судебного порядка, когда явно нарушаются ваши права.
Источник

[Gulzhan**]

Все особенности заключения договора купли-продажи недвижимости




24 июля 2017

Договор продажи недвижимости относят к особой группе правовых документов. Все потому, что объектом сделки выступает специфический объект – недвижимость. Поэтому, если вы решили продать свое имущество, или наоборот – купить, вам необходимо быть предельно внимательными при вычитке содержания договора купли-продажи недвижимости.

Предмет сделки


Далеко не вся недвижимость может быть предметом договора. Земля, а также природные ресурсы, которые находятся «под государственной крышей», то есть в собственности страны не могут быть предметом.


Но, у вас всегда есть возможность приобрести:

• замкнутые бассейны;
• искусственные хранилища воды с небольшой площадью.

Продаваемые водоемы не должны иметь любую связь с другими водными объектами. Если углубляться в законодательство, то там должно быть указано, что такие водоемы могут быть приобретены физическими или юридическими лицами.

Поэтому, если у вас в планах приобрести землю и прилегающую к ней территорию, будьте предельно внимательны. В этом случае есть некоторые особенности договора купли, которые необходимо обсуждать с опытным юристом. Порядок заключения и нотариальная форма договора гораздо сложнее, чем при покупке жилого или нежилого помещения.



Основные характеристики



Договор продажи недвижимости должен быть:

• двухсторонним (многосторонним);
• возмездным;
• реальным.

Это основные характеристики, которым должен отвечать документ. В противном случае, он может быть признан недействительным.

Двухстороннее соглашение — это документ, согласно которому в сделке принимают участие два человека. Он может стать многосторонним, если в проведении сделки участвует трое и больше участников.

В качестве третей стороны могут выступать родственники, юрист, нотариус или банк. Типовой договор купли предполагает наличие только двух участников сделки.
Возмездным называют документ, в котором обязательства и права сторон осуществляются строго на денежной основе.

Реальным документ становится после того, как все участники сделки выполняют обязательства. Другими словами, наступает исполнение договора купли-продажи недвижимости. Если какая-либо сторона не выполняет какие-либо условия, то документ можно считать недействительным.



Кто принимает участие в сделке?

В сделке могут принимать участие как обычные граждане, так и различные фирмы.


Если в оформлении договора купли принимает участие обычный гражданин, то есть физическое лицо, то он должен соответствовать некоторым обязательным требованиям. Вот основные их них:

• физическое лицо должно достигнуть своего совершеннолетия;
• физическое лицо должно быть полностью дееспособным и не иметь психических отклонений.

Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, вам необходимо проверить законность сделки. В первую очередь нужно акцентировать внимание на то, может ли юридическое лицо по своему уставу продавать недвижимость.

Также следует обратить внимание, может ли человек, который представляет интересы юридического лица, подписывать документы.

Уже было сказано, что в сделке могут принимать участие больше 2-х сторон. Трехсторонний договор купли-продажи предполагает наличие третей, менее заинтересованной стороны. Чаще всего – это банк, через который совершается сделка.
Покупатель переводит деньги на счет продавца, который открыт в банке. То есть, оплата по договору купли-продажи недвижимости совершается не наличным путем, а безналичным. Банк получает за это дополнительный доход в виде комиссии за перевод средств.



Содержание документа



Подготовка сделки начинается с составления договора купли-продажи недвижимости. Это лучше всего доверить опытному юристу. Только он знает всю специфику данного документа и сможет подсказать, как оформить его грамотно.
Конечно же, вы можете самостоятельно найти образец и форму договора купли-продажи в Интернете, но это не гарантирует то, что в вашем конкретном случае документ будет составлен корректно. Договор продажи недвижимости имеет большое количество нюансов.
Оплата такого труда ничтожна, по сравнению с общей суммой покупки, но зато вы будете спать спокойно. У вас должно быть просто общее представление о том, что конкретно должно быть в нем прописано. Итак, основные требования к договору купли заключаются в его тексте.


Текст должен содержать:

• конкретное определение сторон сделки;
• все данные каждой стороны сделки;
• предмет и объект сделки;
• местоположение и описание недвижимости;
• цена договора;
• перечень лиц, которые проживают на территории недвижимости на момент сделки.

Оформление и заключение договора купли-продажи недвижимости начинается с описания участников соглашения. В нем должна содержаться обширная информация о продавце и покупателе:

• фамилии, имена и отчества;
• постоянное место прописки;
• данные паспорта.

Если один из участников — это фирма (юридическое лицо), то в договоре купли должны быть указаны еще некоторые дополнительные данные:

• название организации (согласно документам);
• организационно-правовая форма;
• документы представителя организации.

Предмет договора

Дальше указывается предмет. Это может быть любая недвижимость (жилая или не жилая), которую на законодательном уровне можно продать. В документе обязательно указывается полное описание объекта:

• наименование;
• площадь;
• назначение;
• адрес;
• другие параметры, которые помогают точно описать предмет сделки.

Один из самых важных моментов в оформлении – это правильное указание цены в договоре. Это поможет заранее избежать занижения реальной цены имущества. Стоимость чаще всего указывается в российских рублях.

Но, на законодательном уровне разрешается указывать цену иностранной валюте. Конкретно в этом случае, окончательную стоимость объекта в национальной валюте можно будет узнать в день сделки по официальному банковскому курсу.

Оспорить эту стоимость и признать предварительный договор недействительным в дальнейшем нельзя, даже если курс резко поднимется, или снизится.

У каждого покупателя есть возможность нотариально оформить дополнительное соглашение к договору купли, в котором указать другие условия сделки.

В этой официальной бумаге можно прописать условия покупки квартиры по частям, условия снятия недвижимости с регистрационного учета и другие факты, которые не были указаны. Эта бумага в обязательном порядке прилаживается к договору купли-продажи, как дополнительная.



Сроки регистрации



После оформления и окончательного заключения договора купли, вам необходимо его зарегистрировать. Иначе он будет считаться недействительным. Регистрацию осуществляет подразделение Министерства Юстиции – специальная регистрационная служба. Порядок регистрации следующий:

• передача всех необходимых документов;
• проведение экспертизы сотрудниками службы;
• получение решения.

Примерный пакет документов, который нужен для регистрации, небольшой. Достаточно будет передать в специальную службу такие бумаги:

• оригинал договора по продаже и купле имущества;
• документы, которые подтверждают право собственности на проданный/купленный объект.

Регистрационная служба может потребовать предоставления других бумаг, если на это будут причины. Например, при оформлении ипотеки вам также нужно будет предоставить договор с банком и огромное количество других бумаг.
Приблизительный срок регистрации сделок составляет от 3-х до 10-ти дней. После этого происходит признание договора купли-продажи действительным, или недействительным.




Полезная информация



Оспаривание договора купли-продажи недвижимости также возможно на законодательном уровне. Сделать это можно двумя основными способами:

• взаимное согласие всех участников сделки;
• оформление судебного иска.

Чаще всего такие сделки оспариваются именно в судовом порядке.


Некоторые граждане не знают, нужно ли сшивать договор купли-продажи недвижимости. Ответ очевиден: шить необходимо в том случае, если документ находится на нескольких листах. Если этого не сделать, то договор продажи недвижимости будет признан недействительным.


Срок действия договора купли-продажи – это растяжимое понятие. Все зависит от того, как быстро обе стороны сделки выполнят все свои обязательства. Как говорится, все в ваших руках. Хотите быстрее купить или продать – делайте все для того, чтобы ускорить этот процесс.



Источник


ЧЕЛОВЕК И ЗАКОН